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买卖有贷款的二手房 一般可采取哪些方式?

2018-05-26  平顶山房产网[www.sabtg.club]  来源:平顶山房产网  编辑?#35946;?#23665;  字体:T | T
  现在的房子,动辄数十万,好点的上百万,以普通人的辛苦钱,能付得起首付的已经算“小土豪?#20445;?#21448;怎能轻易还完房贷?而现实中,往往会出现这样一种情况:卖方买到房后,急求?#24335;?#29992;于其他用途时,会在未还清房贷前出售房子。
  
  而一般有房贷的二手房房龄都较小,这也吸引了更多购房者。那么,问题来了,还?#25442;?#28165;贷款的二手房,如何交易?在交?#23383;?#38656;要注意哪些问题?为了解决买卖双方的疑惑小编今日特意整理了本文来为大家解答。
  
  一、还?#25442;?#28165;贷款的二手房能买卖吗?
  
  首先,大家需要明确一点?#35946;?#35770;上,按照我国政策,以贷款形式购买的住房在房贷未还清之前直接转卖是无效的。因为贷款没付清,不动产权证应该是押在银行里。但实际操作中有变通之法。
  
  也就是说,贷款没有还完的二手房仍然是可以进行买卖交易的。只是在交易过户和后期的手续办理的过程中,相对于没有贷款的二手房,程序会复杂一些,而且通过中介进行办理的话,可以大大减少风险。
  
  二、买卖有贷款的二手房,一般可以采取哪些方式?
  
  小编在这里介绍两种可操作性最强的方式,大家可根据自己的实际情况,进行选择。
  
  1、用买方首付款还清房贷,拿出不动产权证,再售出
  
  这是当下二手房交?#23383;?#24212;用最多的模式。该方式适用于卖方贷款额度较低,或所剩贷款数目不大的交易。因为通常情况下,买?#19968;?#35748;可:首付款为房产总?#23665;欢?#30340;30%至40%。
  
  不过需要注意的是,一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数,如卖方不符合提前还贷的条件,依然难以顺利解除房屋抵押。而房屋完?#23665;?#25276;后,买家才能申请贷款,贷款审批通过后就可以进行过户手续。
  
  可这样的方式有风险吗?#30475;?#26696;是肯定的。最主要的风险,出现在买家帮卖?#19968;?#28165;贷款后:一是卖方对价格反悔;二是在买家已垫?#24335;?#25276;房产,但还没有办理过户的这段时间中,卖方出现了债权债务纠纷;三是卖家恶意诈骗。
  
  在规避此类风险时,很多人?#35272;?#20110;公证。不少购房者也认为?#21496;?#20855;有法律效力,其实不然,有?#30340;?#24459;师对此表示,房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系,并不表示房屋经过公证之后就归买家所有。
  
  也就是说,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖方。在此期间,若卖方私自将房屋卖给第三方,房屋的产权就会发生变化;若卖家存在债权债务纠纷,法院将该房产冻结,而买方即便是已经交了房款,也无法维护自己的权益。
  
  那么该如何规避风险呢?需要注意以?#24405;?#28857;:首先,要约定好付款方式。买方替卖方还贷款的金额是如何操作等都要慎重决定,而还贷和过户的时间期限也要做出明确的条款约定,不能含糊。
  
  此外,如果是通过中介进行交易,重点就在于如何签合同。在合同中,一般会对房屋权属?#22270;?#26684;、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项做出明确约定,用以?#38469;?#19977;方行为,避免发生不必要的纠?#20303;?/div>
  
  这时候,品牌中介的优势便体现出来了,选择权威中介进行交易,必定能省去不少麻烦。
  
  2、借款“赎证”
  
  当卖方无力提前还贷,买方也无法一次性支付全部房款的情况下,卖方可以通过向第三人借款提前还贷,?#36234;?#38500;房屋抵押,也就是俗称的“赎证”。
  
  但这样的方式有风险吗?也是有的。
  
  对于卖方?#27492;担?#20986;售未还清贷款的房屋,最大的风险在于不能及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户,卖方很可能因逾期不能办理过户手续,而承担违约责任。
  
  对于买方?#27492;担?#25972;个交易过程,从签订合同到完成产权过户往往需要一些时日,而纠纷恰恰就出现在这一过程?#23567;?/div>
  
  那么该如何规避风险呢?小编建议选择采取?#24335;?#30417;管的方式,能有效避免这些问题,真正确保房屋交易?#24335;?#23433;全。通常,品牌中介都会为你推荐?#24335;?#30417;管,负责的经纪人?#19981;?#20026;你办得妥妥的,完全不用担心。

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